「黄金比」用電商の再構築

　不動産「養」ビジネスは時代遅れ？

万達広場は典型的なデパート、ホテル、オフィスビルなどの要素を集めた総合体サンプルである。これまで、不動産が百貨店業態に「血を供給する」ことは欠かせなかったが、2011年、万達百貨店40店の年収は69億元にとどまった。中国経営チェーン協会が発表した「2011中国チェーントップ100ランキング」によると、百盛グループの当年の店舗数は52店、売上高は164億元に達した。広百株式も29店舗の規模で総売上高93億元を実現した。

「現在の不動産政策は不安定で、住宅取引はますますやりにくくなっているので、より多くの業者が商業不動産に投資しており、ビルを売ってすべての人を養うだけではなく、専門的な管理チームがビジネスを本当にうまくしなければならない」と周勇氏は考えている。

万達グループの情報によると、それはすでに戦略を調整し、純不動産業務を弱体化させ、商業小売と文化産業のプレートを強化した。万達商業不動産会社の今年上半期の収入は567億2000万元で、年間目標の41.5%、上半期目標の112.6%を達成し、前年同期比15%増加した。上半期の現金返済額は395億2000万元で、年間目標の39.6%、上半期目標の112.1%を達成し、前年同期比25.6%増加した。上半期の施工面積は3728万4000平方メートルで、前年同期比33.6%増加した。うち新規着工面積は1106万4000平方メートルで、前年同期比96.6%増加した。竣工面積は476万9000平方メートルで、前年同期比55.2%増加した。

上海でiapmモールを開発したばかりの新鴻基氏は、商業不動産は特色を出して、自分の賃貸料と営業収益価値を体現させなければならず、単にビルを売って生活しているわけではないと考えている。「上海環貿iapmの1階の賃貸料は約60元/日/平方メートルで、このプロジェクトの業績目標は年間賃貸料収入約6億元を達成することです。」新鴻基不動産賃貸総経理の馮秀炎氏は言う。

黄金比率の再構築

　　あるショッピングセンターでに服を着せる商売の張さんによると、彼女は以前は1日8万元の売り上げがあったが、今は半分の業績しかないという。電子商取引の衝撃で、今では実店舗だけを「試着室」にする客が多い。一つでもに服を着せるの販売価格は原価の10倍になる可能性があるが、販売量の下落に加え、デパートの賃貸料や人件費が高い--例えば、1平方メートルあたり30元以上の賃貸料があるデパートもあるため、張さんのアパレル店は「場所を移す」可能性がある。

逆に、これまで毛利が服飾よりもはるかに低かった飲食は人気を集めて「人気」になった。南京新百新街口店内のおばあちゃんの家レストランは、午後2時までは人でごった返していたが、内部関係者によると、同店の1日の売上高は8万~ 10万元に達し、1日8回テーブルをひっくり返すことで多くのお客様のニーズに対応することができ、人気が高まっているという。

「1人のお客様はモール内に3時間以上滞在しているだけで、買い物の可能性が最も高いため、消費を促進するためにお客様の滞在時間を延長しなければならないため、飲食や娯楽業態が重要になっていることを検討した」と金鷹商貿の王恒董事長は明らかにした。

そこで、ショッピング、飲食、娯楽がそれぞれ52：18：30の「黄金比率」を破られ、現在ではそれぞれ3分の1、さらには飲食が40%を占める構造になっている。

戴徳梁行の統計によると、現在、レジャー娯楽、飲食における業態の割合は、天河城、正佳広場、太古匯、中華広場がそれぞれ48%、53%、43%、48%である。

杭州銀泰城の業態では、アパレル、名品、主力店の割合は約42%を占め、飲食とセットの割合は58%に達した。上海日月光センターは、電子製品、飲食、百貨店がそれぞれ3分の1を占める割合から飲食、娯楽に傾き、その調整後の飲食と娯楽業の日月光センターでの比重は60%に上昇した。万達側は、現在、宜興万達広場をサンプルとする次世代万達ショッピングセンタープロジェクトが徐々に「アパレル化」し、飲食やその他の新型娯楽業態の誘致を強化することを明らかにした。

飲食と娯楽の割合を高めるだけでなく、客源を誘致するために、各デパートは新娯楽業態の導入にも苦心している。「しかし、これは節度に注意しなければならない。以前江蘇省のショッピングモールが人気を集めるために店内に動物園を導入したところ、動物の衛生整理などの問題でかえって客足が減少した」と南京新百で長年働いてきたベテランは告白した。{page_break}

　電子商取引に電気を使う

ショッピングセンターが業態を大幅に調整し、「黄金比率」を破った重要な原因の一つは、電子商取引が実体小売業に与える衝撃である。「試着室」の運命から抜け出すために、多くの実業者は大まかな量をした後も電子商取引に投資し、相手の道で相手の身を返すことを選んだ。

TESCO、メトロなどの売り場で起業した小売業者は、実際には商業地に足を踏み入れており、短板を補うためにオンライン事業を開発するために試水している。現在、30%前後の自社物件を持ち、一定の企業誘致に協力している大潤発も電子商取引に進出し始めている。高鑫小売（大潤発と欧尚が合併した上場会社）執行役員兼大潤発中国董事長の黄明端氏は記者団に対し、上海飛牛集達電子商取引有限公司を設立するために1億元を投資したことを明らかにした。このうち、康成投資（中国）は65%、中国台湾最大のショッピングサイトPChomeの創始者の一人である謝振豊傘下の香港会社Excellent First Limiterdが35%出資し、将来、電子商取引会社では従業員の株式インセンティブメカニズムも実行される。

また、O2O(Online To Offline，線上線下融合)は実業者のもう一つの大きなチップである。

「実際には、オンラインとオフラインには多くの顧客層が重なっています。もし私たちがオンラインルートを開拓すれば、私たちは消費者を捕まえる機会がもう1つ増えます。私たち自身の実店舗のショッピングモール、銀泰網のほかに、私たちはライバルと競争することができます。つまりO 2 O、オンラインショッピングモールの資源を借りて、私たちの実店舗の商品を広めることができます。銀泰商業グループの陳暁CEO（微博）東氏によると、O 2 Oは消費者の体験とモデル革新を改善するための需要であり、先日銀泰は天猫と戦略的な協力を達成し、中国商業のO 2 O融合発展を共同で模索している。

「B 2 C、B 2 B、C 2 Cなどの電子商取引モデルとは異なり、O 2 Oはオンラインの消費者を実店舗に連れて行き、オンラインでオフラインの商品、サービスを支払い、オフラインでサービスを受ける。割引、情報提供、サービス予約などを通じて、オフライン店舗のメッセージをインターネットユーザーにプッシュし、オフライン顧客に変換します。このモードでは、オフラインサービスはオフラインで客を呼ぶことができ、消費者はオフラインでサービスを選別することができ、オンラインで支払い、評価することもできる。このモデルの最も重要な特徴は、普及効果が調べられ、取引ごとに追跡できることだ。O 2 Oはユーザーの行動が追跡でき、測定でき、予測でき、企業が時間をまたいで、地域をまたいで注文を受けることを実現し、3高1低--高人件費、高家賃、高税金、低利益の伝統的な業界に低コストの普及、運営の新しい方法をもたらした。」と上海商情情報センター研究部主任の韓珊月さんは言う。