不動産株の普遍的な膨張の背後：照り返しますかます底に触れて反発しますか？

不動産株は「枯れ木に花が咲く」ようです。半年余り下落して、不動産のプレートは最近反発の兆しがあって、先週から、A株とH株の不動産の株は集団で上昇することを始めます。

2021年8月16日終値までに、A株については、グリコ不動産、蘇寧環球利休となった。万科Aは22.96元/株を受け取り、小幅は0.75%上昇しました。保利不動産は11.84元/株で、4.87%上昇した。ゴールドは10.80元/株で、3.85%上昇した。香港株については、ブルーチップの中国海外発展報は18.84香港元/株で、上昇幅は0.86%である。華潤の土地は29.65香港元/株で引けて、値上がり幅は1.72%です。先導住宅企業の碧桂園は8.59香港元/株を受け取り、0.70%上昇しました。

不動産のプレートは確かに久しぶりに良いニュースを迎えました。21世紀の経済報道記者によると、自然資源部は先日、一部の集中供給都市に対して新たな配置を行い、供給の増加とともに、地価の安定を図りました。自然資源部は、「単独の土地の割増率は15%を超えてはいけない」「上限に達したら競配ができない」などの4つの主要な要求を提示しました。

業界では、土地供給の集中政策の最適化は、不動産企業にとって利益水準が一定以上に増加することを意味しており、これは業界の将来の発展にとって、積極的な意義を持っていると思われます。しかし、注意が必要なのは、不動産業界は依然として多くの不動産企業が苦境にある中で、業界全体の景気はまだ改善されていません。このような背景の下で、不動産株を投資して、依然として慎重に行動しなければなりません。

普遍的な論理

今年の不動産株は「下落しても止まらない」ということは、在房の不動産業界全体の発展が厳しいコントロールを受けている背景に発生したものです。「三つの赤い線」「住宅ローン」の新規定、さらには「二つの集中」の土地供給の制約の下で、不動産業界の利益水準はすでに低位に下がった。

国信証券のデータによると、不動産部門の2020年の営業収入は2.75兆元で、前年同期比11.2%増となり、2019年より9ポイント下がった。しかし、2020年の母の純利益総額は1900億元で、前年同期比13.5%増となり、2019年より22ポイント低下した。不動産業界もここ5年、前年同期比の増加率が急降下した後、初めて母の純利益のマイナス成長を迎えた。

第1ラウンドの「集中供給地」の後、経営管理能力が比較的良い濱江グループの戚金興会長は投資家に対して、会社は最近杭州の集中土地譲渡の中で、5つの土地を獲得しました。濱江チームの高効率管理の下で、会社の融資能力の向上などの要素の下で、1%-2%の純利益水準を達成するよう努力しています。

これは、利益水準の下落を意味しています。不動産業界の発展ロジックが変化しているため、不動産株の予想が悪く、株価が相次いで挫折することも避けられない。

このため、最近の「集中供給地」政策を継ぎ、不動産業界の収益力をやや回復させたことが、プレートの株価上昇の要因の一つである。中信証券アナリストの陳聡、張全国は、地価の安定と住宅価格の下落に伴い、開発企業の収益力はゼロになると指摘しています。以前は地価がどんどん上昇していましたが、住宅価格が上昇できない状況で、確かに企業の収益力の低下が心配されています。業界の収益力はゼロにならず、商品化住宅の供給は長期的に続くと考えています。

平安証券も、業界の決算端毛利率にはまだ下振れ圧力があるが、現在のプレート評価値は業績や粗利率の面での懸念を反映しており、関連制度の推進に伴い、地端毛利率の安定が期待されていると指摘している。

基本的には良いニュースを迎えていると同時に、大手企業の動向は不動産のリバウンドのサインとも言われています。2021年8月5日、保利不動産公告によると、会社の大株主の保利集団は8月4日に第二級市場で50万株を増資し、今後1年間で2%を超えない。

大株主に限らず、保利不動産の高管も増配を計画している。保利不動産公告によると、会社の董事長、劉平総経理は全体の高級管理職を携えて2021年8月4日から6ヶ月以内に、合計の増資金額は800万元を下回らず、1500万元を超えず、増資価格は15.06元/株を超えない。増資公告が出された後に、不動産株が底に触れて反発し、同時に不動産プレートの上昇を牽引しました。

落とし穴を警戒する

不動産株の投資ロジックが変わったかどうかは、不動産業界の基本面から根本的な変化があるかどうかを分析するべきです。

実際には、「集中供給地」というパッチは確かに業界の悲観的な見通しを改善しましたが、最も重要な「地価安定、住宅価格安定、安定予想」の基調は変わっていません。

最近の市場の表現から見て、業界の発展も比較的に穏健です。国家統計局が8月16日に発表したデータによると、7月には中国の大中小都市70の住宅販売価格の上昇幅が引き続き下落している。1-7月、商品室の販売面積は2年平均で7%伸び、上半期より1.1ポイント下落した。不動産開発投資は2年平均で8%伸び、0.2%下落した。

国家統計局の報道官も次の段階において、各地区の各部門は「不動産は炒めない」と主張し、地価の安定、住宅価格の安定と予想を続け、引き続き「多主体の供給、多ルートの保障、購入と賃貸を同時に実施する」住宅制度を充実させ、不動産市場は安定した発展を保つ見込みだと述べました。

したがって、不動産株は現在、「推定値の修復」を迎えているが、これは超落リバウンドと見られている。資金面から見ると、不動産株はまだ大きな資金の愛顧を得るのが難しいです。西南証券の統計によると、積極的に株式型ファンドの不動産業界の倉位率は6四半期連続で減少し、2021年第二四半期の不動産保有比は0.9%にすぎず、前輪比は引き続き低下しており、すでに過去最低水準にある。

もっと重要なのは、中長期から見て、不動産株は依然として「三つの赤い糸」、住宅ローンの新しい規定及び「集中供給地」の制約を受けています。未来の不動産業界は融資能力が強く、管理水準が高い企業だけがサイクルを越える能力を備えています。

現在、中国の幸福、ブルーレイなどの債務不履行の住宅企業は、債務解消のルートがまだ明らかではなく、一部の大手住宅企業は債務不履行の瀬戸際にある。このような状況は投資家にも警告しています。不動産業界は「規模論のみ」ではなく、財務管理能力はもっと注目すべき点です。

中銀証券も、「三つの赤い糸」、住宅ローンの集中管理、「二つの集中」などの政策が着地するにつれて、業界は融資から投資までの透明化管理を徐々に実施し、全体の発展は調整を経てより良性に向かい、「管理運営駆動」に転換すると考えています。このような背景の下で、総合的な実力の強い頭部の不動産企業は更に優位を備えます。