'누 출' 도시 갱신: 화 평 투자 6 억 달러 내륙 자산 구조

자본 붐 이 일 고 또 하락 하 다.최근 에 화 평 투 자 는 대외 적 으로 상하 이에 서 의 일련의 투자 동작 을 재 확인 하거나 앞으로 의 자산 투 자 를 위해 더 많은 기 회 를 찾 아 준 비 를 한다.

"그들 은 새 는 곳 을 주 우 고 있어 요."큰 회사 가 '불 난 틈 을 타서 강탈 하 는 데 습관 이 되 었 으 니, 정말' 불 난 '때 가 되 어도 화 평 을 돌아 갈 수 없다.7 월 5 일 에 화 평 이 상하 이에 투자 하여 관리 플랫폼 을 설립 한 것 을 알 게 된 후에 장문 화 (가명) 는 이렇게 말 했다.

장문 화 는 절강 의 한 자산 관리 회사 의 책임자 로 최근 몇 년 동안 도시 갱신 에 힘 을 기울 여 왔 기 때문에 관련 자본 동향 에 도 관심 이 많다.실제로 화 핑 플러스 코드 에 투자 할 조짐 은 보이 지 않 았 다."그들 은 최근 에 1, 2 선 도시 에서 백화점, 오 피 스 텔, 심지어 주차장 까지 끊임없이 사 들 인 다."

화 평 투자 가 최근 상하 이에 서 자발적으로 투자 한 것 을 보면 이 회 사 는 국내 자산 의 구 조 를 가속 화하 고 있다.6 월 30 일 에 화 평 투 자 는 금 화 투자 그룹 유한 공사 (금 화 라 고 칭 함) 와 공동으로 금 화 자산 관리 회 사 를 설립 하 겠 다 고 발표 했다.관계자 에 따 르 면 이 플랫폼 은 작년 에 설립 되 었 고 그 전의 2018 년 말 에 화 평 투 자 는 상하 이의 다른 도시 업데이트 플랫폼 인 창 읍 에 전략 적 으로 투자 했다.

이 어 7 월 5 일 에 화 평 투 자 는 다시 6 억 달러 를 투자 하 겠 다 고 발 표 했 고 상하 이 문 성 자산 관리 주식 유한 공사 ('문 성 자산' 이 라 고 약칭) 와 공동으로 '문 성 특수 기회 자산 관리 회사' ('문 성 특수 기회 자산 관리' 라 고 약칭) 를 설립 했다.이 플랫폼 의 투 자 는 부실 채무 와 곤경 에 처 한 기업 들 이 어려움 을 해결 하 는 등 여러 가지 분 야 를 포함 하 는데 그 중 하 나 는 도시 업데이트 도 있다.

미국 에서 시 작 된 사모 펀드 투자 기구 로 서 화 평 투 자 는 국내 에서 몇 년 동안 칩거 했다. 최근 에 2, 3 년 동안 계속 도시 업 데 이 트 를 했 는데 그 뒤에 자본 이 국가 정책 차원 에 대한 예민 한 촉각 과 시장 저장량 의 확 대 를 위 한 돈 버 는 효과 에 대한 갈망 이 적지 않다.

거시적 정책 지원

금 화 그룹 회장 은 상하 이 도심 에서 개발 할 수 있 는 땅 이 매우 적 지만 도시 가 갱신 할 기회 가 비 일비 재 하 다 고 지적 했다.인수 능력, 개조 능력 과 운영 능력 을 바탕 으로 금 화 그룹 계열 의 금과 상업 은 5, 6 년 동안 신속히 발전 하여 A 주 상장 을 실현 했다.

금 화 와 화 평 투자 의 일치단결 은 바로 도시 갱신 이 새로운 단계 에 들 어간 사례 이다.화 평 은 금 과 자 관 에 대한 투자 금액 을 밝 히 지 않 았 으 나 3 년 동안 500 억 자산 규모 의 큰 계획 이 있다.이 는 국내 도시 가 1 년 에 1 조 원 씩 업 데 이 트 된 시장 용량 에 비해 쉽 지 않 을 것 으로 보인다.

화 핑 투 자 는 이번에 자산 관리 플랫폼 을 설립 하 는 경 로 를 통 해 투 자 를 실현 하 는 것 을 보면 새로운 방법 이 고 실제 적 인 방법 은 주식 투자 모델 을 위주 로 한다.금과 자본 을 선택 하 는 이 유 는 간단 하 다. 금 과 자관 산하 부동산 은 주변의 부동산 에 비해 평 효 가 20 ~ 30% 높 은 것 으로 추산 된다.

"자본 이 몰 려 도시 가 갱신 되 는 이 유 는 현재 국내 자산 이 비교적 싼 편 이다.""최근 3 년 은 부실 자산 을 매입 할 기회 입 니 다."울 민 은 자조 적 이 고 금 화 는 도심 에서 잡 화 를 잘 받는다.베 이 징 화 롄 상업 빌딩 의 개 조 를 예 로 들 면 금 화 는 개조 비용 1100 여 / 제곱 미터 의 원 가 를 썼 고 개 조 된 후에 임대료 수익 은 6.7 위안 / 제곱 미터 / 일 로 개 조 된 이전 (3 위안 / 제곱 미터 / 일) 의 운영 효율 보다 120% 높 아 졌 다.금 화 는 많은 사업 에서 운영 효율 이 100% 높 아 지 는 것 이 적지 않다.이것 도 화 평 투자 가 최근 에 1, 2 선 도시 에서 구 조 를 가속 화 하 는 주요 원인 이다.

장문 화 는 높 은 회전 은 아직도 자본 측의 주요 모델 이 라 고 지적 했다. 현재 국내 도시 업 데 이 트 는 프로젝트 가 서로 다른 단계 에서 서로 다른 기능 을 가 진 투자 자 (투자 관리 자) 와 연결 해 야 하 는 단계 에 들 어 갔다.정부 도 도시 의 갱신 이 미래 도시 의 고 품질 발전의 중점 임 을 의식 하고 있다.

최 제 상하 이 이 부동산 연구원 장 보좌관 은 2019 년 도시 가 갱신 한 거시적인 정책 이 의사 일정 에 올 라 기업 의 정교 화 관리 운영 능력, 산업 도입 능력, 금융 접목 능력 을 시험 할 때 가 됐다 고 말 했다.

올해 들 어 국가 차원 은 물론 지방 도 새로운 도시 업 데 이 트 를 추진 하 는 데 있어 명확 한 태 도 를 보 였 다.4 월 19 일 에 강소성 주 건 청 은 중국 개설 은행 인 강소성 지점 과 구조 협력 협 의 를 체결 했다.국가 개설 은행 본점 업계 의 3 부 처장 사 는 국가 개설 은행 이 올해 5000 억 위안 에 가 까 운 신용 한도 로 도시 갱신 을 지원 할 것 이 라 고 소개 했다.6 월 2 일 에 상하 이 는 먼저 전국 최대 도시 갱신 기금 을 설립 하 겠 다 고 발 표 했 고 정착 규 모 는 800 억 위안 에 달 했 으 며 투자 구 개조 와 도시 갱신 에 방향 을 두 었 다.6 월 17 일 에 천진 시 도시 투자 그룹 은 첫 번 째 도시 갱신 프로젝트 의 실시 주체 로 서 국가 개발 은행 천진 시 지점 과 1200 억 위안 프로젝트 합작 협 의 를 체결 했다.6 월 18 일 에 충 칭 시 정 부 는 을 발표 하여 국가 정책 적 금융 과 시장 금융 을 적극적으로 이용 하여 도시 업데이트 에 대한 지원 정책 으로 자금 을 모 으 고 크레디트 금융 신제품 을 탐색 하도록 격려 한다.각종 사회 자본 을 적극적으로 도입 하여 도시 업데이트 전문 기금 의 설립 을 모색 한다.

얼마 전에 격동 적 으로 주최 한 도시 업데이트 포럼 에서 정협 상하 이 시 제1 3 회 위원회 당조직 부서기, 이 일 평 부주석 은 상하 이 도시 2035 전체적인 계획 에 따라 도시 업데이트 의 중심 은 철거 에서 철거 로 바 뀌 었 고 도시 업데이트 목 표 는 품질 발전 에서 저장량 갱신 으로 바 뀌 었 다 고 지적 했다.이것 은 도시 가 갱신 하 는 시장 이 확대 단계 에 들 어 갔다 는 것 을 의미한다.

실제로 공개 분 양 토 지 는 갈수 록 줄 어 들 고 있 고, 대형 부동산 업 체 들 은 도시 배 치 를 외국 자본 보다 앞 당 겨 야 한다.2020 년 7 월 29 일 에 중 해 기업 발전 그룹 유한 공 사 는 상하 이 황포 구 인민정부 와 정식 적 으로 합작 구조 협 의 를 체결 하고 중 해 부동산 이 황포 구 건국 동 로 67 - 71 이웃 의 역사적 모습 보호 와 도시 갱신 프로젝트 의 다섯 폭 의 토 지 를 개발 건설 했다.이 프로젝트 는 600 억 위안 에 가 까 운 투 자 를 할 예정 이 며, 중 해 발전 역사상 투자 규모 가 가장 큰 프로젝트 가 될 것 이다.2020 년 4 월 '랜 드 마크' 사건 이 발생 한 이후 상하 이에 서 중 해 를 확장 한 것 은 이번 이 처음이다.

안 건국 중 해 이사회 의장 은 2017 년도 실적 발표 회 에서 중국 해 가 비공개 시장 에서 많은 일 을 했 는데 주로 판자 촌 개조, 도시 업데이트 프로젝트 등 을 포함한다 고 대외 적 으로 밝 혔 다.2020 년 1 월 중 해 는 62.71 억 원 으로 다음 사업 지 를 확보 한 뒤 2 월 에 다시 14 억 13 만 원 으로 홍 기 촌 의 옛 개 선 된 2 종 상업 지 를 확보 했다.훙 치 촌 의 낡은 개편 도 를 보충 하기 위해 중 해 는 공개 시장 에서 만 170 억 원 이 넘 는 돈 을 썼 다.

상하 이에 서 600 억 원 을 투자 한 중 해 는 외부 자금 의 조력 이 필요 없 음 이 분명 하 다.앞서 말씀 드 린 바 와 같이 바람 이 불 때 외국 자본 은 '누 출 을 줍 는' 경향 이 강하 다.

자본 선점 도시 갱신 의 논리

한 외자 투자 자 는 중국 일 선 도시 의 주택 투자 연 수익 률 이 2% 미 만 이 라 고 지적 했다.이 동시에 수요 단 자산 관리 가 날로 증가 하면 서 주민 들 이 금융 자산 에 대한 배분 이 점점 많아 지고 다 원화 권익 투자 도 증가한다."공급 측면 에서 볼 때 기구 화 제품 화 추세 가 점점 커지 고 있다."미국 주식 의 시 가 는 국내 A 주식 의 시가 4 배 이 고 기구 투 자 는 중국 20 배 를 넘 는 것 을 보면 국내 자본 관리 공간 이 매우 크다 는 것 을 알 수 있다.

2019 년 에 금융 업 직접 융자 분야 의 대외 개방 은 '가속 키' 를 다시 눌 렀 다. 11 개 금융 업 의 대외 개방 조 치 는 은행, 보험, 증권 회사, 펀드, 선물, 신용 등급 등 여러 분야 와 관련된다.

화 핑 투자 파트너 장 치 치 치 치 는 현재 국내 상업 자산 은 가격 이 낮 고 한편 으로 는 국내 부동산 시장 이 성숙 하지 않 은 반면 좋 은 지역 에서 부동산 을 개조 하 는 것 이 어렵 기 때문에 자산 가격 이 낮 아진 다 고 지적 했다.

국내 자본 시장 이 날로 성숙 해 짐 에 따라 최근 공모 REITs 가 상하 이에 서 시험 적 으로 실시 하여 양질 의 자본 관리 플랫폼 에 새로운 자본 구 조 를 최적화 하 는 조건 을 제공 했다.울 민 옥 은 현재 자관 이 폭발 하 는 시대 에 접어 들 었 다 고 지적 했다.그러나 그 는 모든 업계 의 발전 은 정부의 추진 이 필요 하 다 고 강조 하면 서 정부 가 세분 화 정책 을 내 놓 아 업계 의 현재 절박한 문 제 를 해결 하 기 를 기대한다.그 는 예 를 들 어 많은 외자 기금 이 레 드 라인 에서 퇴출 되 기 때문에 연한 이 매우 절실 한 문제 라 고 했다.예 를 들 어 금중 성 프로젝트 의 경우 임대 연한 문 제 는 금 화 된 관리 팀 앞 에 놓 인 어 려 운 문제 이다. 철거 부분 과 보존 부분 이 동시에 재계약 할 수 있 을 까?그 밖 에 도시 업데이트 자본 의 탈퇴 통로 가 비교적 좁 고 원가 가 비교적 비 싸 서 장기 적 인 자금 이 필요 하 다. 한편, 화 평 투자 가 모 은 자금 은 대체적으로 '10 + 5' 년 주 기 를 할 수 있다.

"(주택 과 상업 용) 시장 은 틀림없이 평 화 될 것 이다. 자금 관리 측면 에서 볼 때 지금 은 때 가 되 었 고 우 리 는 이미 미리 구 조 를 했다."

금 과 자 관 력 장 임대 아파트 와 달리 문 성 특수 기회 자산 관리 규 모 는 5 년 안에 50 억 달러 에 달 하고 합작 회 사 는 다 원 화 된 투자 방식 으로 단일 부동산 특수 기회 자산 을 인수 할 것 이다.

하나의 배경 은 2021 년 1 분기 에 상하 이 대형 거래 시장 은 모두 23 건의 거래 를 기록 한 것 으로 모두 183 억 위안 에 달 했 고 전체 금액 은 지난 분기 의 순환 대비 12.3% 하락 했 으 나 시장의 전체적인 활약 도가 높 아 지면 서 거래 항목 의 수량 은 53% 상승 했다. 2020 년 4 분기 의 15 건 에서 2021 년 1 분기 의 23 건 으로 증가 했다.그 중에서 외국 투자 액 이 큰 폭 으로 올 라 갔 고 모두 외국 투자 액 이 78 억 위안 에 달 했다.거래 자산 유형 은 사무, 상무 단지, 지역사회 상업 등 을 포함 하 는데 그 중에서 지역사회 상업 은 외국 자본 이 발전 하 는 새로운 종류 이다.

데 이 드 량 항 중화 구 자본 시장 부 총재, 중국 자본 시장 부 주관 엽 국 평 은 외국 자본 이 상하 이에 다시 돌아 가 는 추세 가 점점 뚜렷 해 지고 있다 고 주장 했다.그 는 부동산 펀드 가 도시 업데이트 에 개입 하 는 것 은 대부분 싸 게 사고 비 싸 게 파 는 방식 을 위주 로 한다 고 밝 혔 다. 보통 구 매 한 후에 백화점, 호텔 을 오 피 스 텔 로 바 꾸 고 공장 을 백화점 으로 바꾼다.따라서 외자 기금 은 거래 가격, 토지 연한, 생산 증 의 용도 등에 관심 이 많다.

돌 이 켜 보면 10 년 전에 전자상거래 가 유행 하기 시 작 했 는데 화 평 투 자 는 이것 이 중국의 소매 시장 과 소비자 행위 에 영향 을 미 칠 것 이라는 것 을 깨 닫 고 상업 부동산 과 물류 부동산 투 자 를 신속히 추 가 했 고 현 재 는 모두 시가 약 400 억 달러 의 물류 부동산 을 관리 했다.현재 화 평 투 자 는 도시 업데이트 와 부실 자산 의 새로운 코스 로 바 뀌 었 다.동전 의 다른 한편, 화 평 투자 의 대외 공개 투자 로 두 개의 자산 관리 플랫폼 을 만 든 후, 많은 부동산 업계 인사 들 의 문의 와 관심 을 불 러 일 으 켰 다.